Cắt lỗ càng lỗ 

Trở lại thời điểm tháng 10-2011, Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí (PVL) tung "quả bom" bán tháo cắt lỗ chung cư PetroVietnam Landmark (PL), gây xôn xao thị trường BĐS cả nước: từ 21,36 triệu đồng/m2 giảm còn 15,5 triệu đồng/m2. Ông Hoàng Ngọc Sáu, Tổng Giám đốc PVL, báo cáo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội rằng việc đầu tư cho dự án PL, công ty đã vay Ngân hàng Liên Việt 100 tỷ đồng, sắp đến hạn trả nợ, nếu không thu xếp được dòng tài chính sẽ làm tê liệt doanh nghiệp. Hội đồng quản trị thông qua giá bán mới, sau khi bán hết số căn hộ trên, số lỗ từ hoạt động này dự kiến khoảng 70 tỷ đồng.

Kết quả bán 85 căn hộ trên thế nào không ai hay, nhưng 1 năm sau, ngày 7-12-2012, ông Hoàng Ngọc Sáu, tiếp tục ký văn bản báo cáo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội về việc "cắt lỗ" khi bán đấu giá khu đất Petrovietnam Green House tại lô H, phường Linh Tây, Thủ Đức. PVL tổ chức bán đấu giá thành công với giá khởi điểm là 51 tỷ đồng, dự kiến lỗ khoảng… 112,3 tỷ đồng. Nhưng đó chỉ là 2 dự án lớn "cắt lỗ", thi thoảng PVL cũng thông báo cắt lỗ nhỏ như chuyển nhượng cổ phần tại Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Gia Phú lỗ 7,5 tỷ đồng; bán 2 tài sản tại 25-27 cư xá Chu Văn An và 86A D5 phường 26, quận Bình Thạnh lỗ 5,61 tỷ đồng. Như vậy, 2 năm qua PVL chính thức công bố qua những lần cắt lỗ trên 195 tỷ đồng.

Trở lại với dự án PL, báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2012, PVL giải thích là đang triển khai bán hàng, chưa bàn giao cho khách hàng nên chưa ghi nhận doanh thu. Nhưng thật bất ngờ khi biết rằng, PVL chỉ là 1 nhà đầu tư thứ cấp của dự án này. Theo hồ sơ chúng tôi có được, PVL mua sỉ dự án PL 139 căn, sau đó thông qua Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ Hưng Thịnh Phát bán ra thị trường bằng hợp đồng tiếp thị và môi giới độc quyền. Trong khi đơn vị môi giới đang bán được 54 căn thì PVL tự ý phá vỡ hợp đồng, hiện tại hai bên đang lôi nhau ra tòa vì những điều khoản chưa tất toán xong.

Thiệt cho ai? 

Vào thời điểm PVL cắt lỗ gây xôn xao dư luận thì Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (PVC Land) "nhảy ra" tuyên bố: chủ đầu tư dự án PL là PVC Land, việc giảm giá bán căn hộ là của nhà đầu tư thứ cấp, không liên quan đến chính sách của chủ đầu tư; không ảnh hưởng đến chất lượng dự án; hiện nay dự án đang trong quá trình khẩn trương thi công hoàn thiện để bàn giao khách hàng - công văn do ông Vũ Anh Tú, Phó Tổng giám đốc PVC Land ký gửi khách hàng ngày 31-10-2011.

Vậy PVC Land là ai? Trên website của công ty này, thông tin chi tiết mới nhất là Báo cáo tài chính nửa năm 2011, hết sức đơn giản, vỏn vẹn trong 6 trang giấy không hề đả động đến dự án PL. Tiếp tục lùi lại, Báo cáo tài chính năm 2010 có khá nhiều thông tin đáng chú ý. PVC Land vay của Ngân hàng Liên Việt 100 tỷ đồng qua 3 khế ước, bắt đầu từ tháng 8-2010, lãi suất ban đầu 15,54% nhưng sau hai lần điều chỉnh đến cuối năm lãi suất tăng lên 20%, "mục đích vay đảm bảo vốn thanh toán cho các nhà thầu thi công dự án PL". Cũng vào cuối năm 2010, toàn bộ giá trị đầu tư cho dự án là 251 tỷ đồng nhưng "đã bán" là 332 tỷ đồng.

Mặt khác, hồ sơ của PVC Land thể hiện rõ hơn, cổ đông sáng lập gồm có: Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam (PVX): góp 58,33%, PVL góp 13,33%, Công ty cổ phần Đầu tư và thẩm định giá dầu khí (PIV) góp 2,83%. Cuối năm 2010, cơ cấu góp vốn đổi thay: PVX giảm tỷ lệ góp vốn xuống 41,67%, PVL tăng lên 30%.

Tuy nhiên, tìm hiểu sâu hơn thấy rõ sự chồng chéo của các công ty này có chung "tên mẹ" dầu khí, cùng lỗ te tua. Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam (PVX) là mẹ của PVC Land, góp vốn 76%, đến cuối năm 2012 tổng số vốn "mẹ bơm cho con" là 203 tỷ đồng. Trong PVL cũng có phần vốn của PVX, 86,1 tỷ đồng, rồi cũng có sự tham gia của Tổng Công ty cổ phần Tài chính dầu khí Việt Nam với tỷ lệ 6,18%.

Kết quả kinh doanh, theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2012 PVL lỗ 26,5 tỷ đồng. Cuối cùng Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam là "mẹ" của PVX, "mẹ" bơm vốn liên tục, đến cuối năm 2012 nâng tỷ lệ sở hữu lên 54,55% với tổng số vốn là 2.181 tỷ đồng. Vốn đổ vào ào ạt là vậy nhưng kết quả kinh doanh của năm 2012, PVX là công ty lỗ to nhất trên cả hai sàn chứng khoán lên tới 1.368 tỷ đồng.

Vấn đề nghi ngại nhất hiện nay, lỗ lã "toàn tập" sẽ ảnh hưởng đến việc hoàn thiện dự án chung cư PL như thế nào. Bao lâu nữa những khách hàng đã bỏ vốn vào chung cư PL mới được nhận nhà?

Tuy nhiên, trong năm nay, tình hình có vẻ đã thay đổi.

Còn nhớ, trong một bài phát biểu về thị trường BĐS Đà Nẵng cách đây khoảng 2 năm – năm 2011, Marc Townsend - Giám đốc điều hành Cty CB Richard Ellis VN nói: "Đã đến lúc, chúng ta phải thấy nhạc sẽ tắt, ánh đèn màu thôi nhấp nháy và thị trường BĐS trở về với hiện trạng khó khăn của nó". Có lẽ, đây là thời điểm mà thị trường BĐS Đà Nẵng phải đối mặt với những dự báo đó. Vậy nên, mặc dù đã vào mùa chuẩn bị Lễ hội pháo hoa – thời điểm thu hút khách du lịch và nhà đầu tư tiềm năng đổ bộ vào TP đáng sống này, nhưng giới kinh doanh BĐS tại đây vẫn không có động thái gì.

Hết thời háo hức

Với đặc thù là thị trường nhỏ, nhu cầu BĐS của người dân địa phương vẫn chưa cao, sự lên xuống của thị trường vẫn phụ thuộc chủ yếu vào các nhà đầu tư đến từ khắp nơi trong cả nước nên trong thời gian qua, sự trì trệ kéo dài của thị trường BĐS VN đã tác động đáng kể đến thị trường nhà ở Đà Nẵng. Cũng vì lẽ đó mà sự trông đợi của giới BĐS Đà Nẵng vào Lễ hội pháo hoa - dịp mà hàng triệu khách tới Đà Nẵng, trong số đó không ít đại gia lắm tiền nhiều của ngày càng ít đi.

Dạo một vòng quanh thị trường BĐS Đà Nẵng có thể thấy, từ đầu năm đến nay tình hình thị trường BĐS tiếp tục ảm đạm, sức mua trên thị trường giảm mạnh. Thị trường đang vắng bóng nhà đầu tư, các dự án mới rất hiếm xuất hiện, chỉ những người dân có nhu cầu bức bách về nhà ở và có tiền tươi mới dám mua. Vậy nên, không phải ngẫu nhiên mà trong Lễ hội pháo hoa năm nay, Trung Nam Group – một đơn vị nổi tiếng với các hoạt động đầu tư giới thiệu dự án gắn liền với các sự kiện lớn diễn ra tại Đà Nẵng không có hoạt động gì khác biệt. Tương tự Trung Nam, VinaCapital cho biết sẽ tổ chức một số hoạt động nhưng không kỳ vọng đây là dịp tốt để bán hàng.

Cùng chung tâm lý bi quan, Đất Xanh miền Trung – một đơn vị phân phối cho biết, vào ngày 20/4 sẽ tổ chức một triển lãm giới thiệu các dự án BĐS Đà Nẵng tại Hà Nội. Tuy nhiên, trái ngược với các năm trước, triển lãm lần này đề ra mục tiêu là giới thiệu những tiềm năng, lợi thế của Đà Nẵng đến với khách hàng tiềm năng tại khu vực phía Bắc chứ không mong chờ sẽ có giao dịch. Khi được hỏi vì sao không tổ chức tại Đà Nẵng mà phải mang ra tận Hà Nội, ông Trần Ngọc Thành – TGĐ Đất Xanh miền Trung cho biết : "Pháo hoa cũng là dịp mà hàng triệu khách tới Đà Nẵng - đây là điều mà hiếm khi các chủ đầu tư cùng các sàn BĐS có được. Tuy nhiên, những khó khăn của thị trường trong thời gian qua khiến cho giới BĐS Đà Nẵng không mong chờ các giao dịch sẽ diễn ra trong giai đoạn này nên tổ chức tại Hà Nội để gặp những nhà đầu tư tiềm năng trong thời gian tới là hợp lý".

Bao giờ lại đến... ngày xưa ?

Cùng với động thái dè dặt của chủ đầu tư, quan sát trên thị trường Đà Nẵng cũng cho thấy trong giai đoạn hiện nay, tâm lý "nằm im" nghe ngóng diễn biến trên thị trường vẫn là xu hướng chủ đạo. Phần lớn các chủ đầu tư dự án BĐS tại Đà Nẵng đều bày tỏ : mặc dù BĐS Đà Nẵng đã xuống giá 30% so với thời kỳ nóng sốt, song giao dịch trên thị trường vẫn rất thưa thớt. Ông Nguyễn Hoàng - sàn giao dịch BĐS Hoàng Gia cho biết : "Giá đất nền đã chạm đáy, phần lớn những nền có sổ đỏ đã hạ hơn 30% nhưng thị trường vẫn đứng. Cả tháng may ra được một hợp đồng. Đã vậy người mua một mà người bán thì cả trăm. Thị trường đã khó càng thêm khó".

Chủ đầu tư phải tính toán để giá bán đưa ra sát với túi tiền của người dân địa phương và các đối tượng muốn định cư ở Đà Nẵng.

Nói về tình trạng này, giới chuyên gia cho rằng, BĐS Đà Nẵng phát triển mà không có nền móng vững chắc. Cụ thể, nếu nhìn vào cơ cấu khách hàng của thị trường tại đây, có thể thấy rõ sự tăng trưởng của thị trường chủ yếu dựa quá nhiều vào khách hàng ở xa, những nhà đầu cơ, nên khi nhu cầu của nhóm đối tượng khách hàng này giảm, tất yếu thị trường phải tìm cách quay về giá trị thực, nếu không muốn nói là đóng băng.

Từ thực tế đó, để thoát khỏi khó khăn hiện nay, ông Nguyễn Thanh Hà – một chuyên gia BĐS góp ý : từ kinh nghiệm quá khứ, giới BĐS Đà Nẵng cần lưu ý phải luôn xác định rõ đối tượng khách hàng trước khi bắt tay thực hiện dự án. Cụ thể, chủ đầu tư các dự án phải tính toán làm sao để giá bán đưa ra sát với túi tiền của người dân địa phương và các đối tượng muốn định cư ở Đà Nẵng. "Chúng ta không nên kỳ vọng lôi kéo những nhà đầu tư từ Hà Nội hay TP HCM tới, bởi đó sẽ chủ yếu là giới đầu tư thứ cấp mua đi bán lại. Nếu chấp nhận sự có mặt của họ, giá nhà sẽ từ từ nâng lên và hậu quả là dự án sẽ đứng chững chỉ sau khi bán được khoảng 40% và thị trường đóng băng" - vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Ở một góc nhìn khác, ông Trần Ngọc Thành – TGĐ Đất Xanh miền Trung thì gợi ý: trong thời gian này, để có thể thu hút khách hàng, các chủ đầu tư cần phải "nói thật, làm thật" và linh hoạt trong quá trình triển khai dự án. Theo đó, thay vì bán những dự án trên giấy, hô hào trong quá trình triển khai, động thổ rồi đắp chiếu dự án, chủ đầu tư cần đẩy mạnh quá trình thực hiện dự án theo đúng tiến độ cam kết. 

Bên cạnh đó, cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục cần thiết như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (sổ đỏ và sổ hồng) để làm người mua an tâm hơn về tình trạng pháp lý tài sản họ sẽ mua. Ông Thành cũng chia sẻ: thay vì làm diện tích căn hộ lớn và chồng thật nhiều tầng cao như trước kia để tối đa hóa lợi nhuận, các chủ đầu tư cũng nên giảm chiều cao tòa nhà, thiết kế các căn hộ diện tích hợp lý, tiết giảm chi phí để có mức giá phù hợp, đồng thời vẫn đảm bảo được chất lượng công trình. "Nếu làm được điều này, tôi nghĩ thị trường sẽ nhanh chóng phục hồi" - ông Thành nhấn mạnh.

Tuy nhiên, do đặc thù của thị trường Đà Nẵng, với trên 80% khách mua BĐS ở thành phố sông Hàn này đến từ Hà Nội và TP HCM nên khi thị trường BĐS VN nói chung và thị trường BĐS TP HCM và Hà Nội nói riêng được dự báo vẫn còn đầy khó khăn thì thời hoàng kim của thị trường BĐS Đà Nẵng vẫn còn... rất xa.

Theo Nguyễn Phước